September 23, 2026
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研究員從事發位置分析，事發地周邊有約18公頃的棕地，約等同一個維園面積。雖然涉事狗隻是流浪狗抑或倉狗暫時無從稽考，但按研究員多年來對棕地問題的認識，附近狗隻增加與棕地活動與土地管理混亂其實息息相關，而地產商多年來在區內囤地，亦令土地管理問題加劇。
▍收地導致？棕地導致？還是囤地導致？
由於暫無法知道最終該3隻狗是否來自北都收地地區，而與事發現場最接近、亦有收地進行中的新發展區新田亦有3公里之遙，所以現階段實難以歸咎於收地。
● 因棕地而衍生的流浪動物問題
但事發地點周邊有很多棕地，壆圍一帶的棕地作業早於1990年代初已經存在，多為露天貨倉、其次為車場。除了大眾所知棕地作業場會讓倉狗外，棕地場結業、易手亦有機會導致流浪狗增加。
研究員透過衛星地圖逐年追溯，發現可見過去十年，在壆圍南路和壆圍西路交界附近的棕土模樣有作業轉變的痕跡，倉狗若因而被遺棄流浪，便會在社區內自然繁殖，導致流浪狗數量增加【註2】，牠們亦可能因長期鏈養或放養而欠缺社會化，未必懂與人類相處【註3】。
● 私人發展商囤地令荒廢土地增加 或成流浪狗生活空間
一般來說，新界棕地亂象其中一個推動因素是地產商囤地。因憧憬發展潛力，發展商自90年代購入魚塘濕地，後來區內不少土地被劃作「綜合發展包括濕地修復區」，發展商最終的盤算是申請興建住宅，但須提出濕地修復方案。但方案獲批前，地產商或會出租土地作棕地增加收入，或索性荒廢土地伺機發展。
根據研究社於2018年就該區域生態較敏感的私人地段進行的地權研究【註4】，壆圍內有約53公頃的土地屬公司名義擁有（包括與四大地產商有關聯的公司）。研究員將其與今天土地現況比較，當中約18公頃屬棕地、5.5公頃處於荒廢狀態。棕地會讓倉狗和流浪狗增加，而荒廢土地由於發展商缺乏管理，亦成為了流浪狗的家園。
棕地和土地荒廢的問題本應可解決，但卻被私人發展商囤地窒礙，令整區的土地管理混亂。由於壆圍位於濕地保育區和緩衝區之內，要達致一個可接受的發展和保育方案，確有難度。發展商曾多次在城規會闖關興建住宅及修復濕地但都失敗（如申請編號A/YL-NSW/156和A/YL-NSW/6），結果該地一直處於膠着狀態，導致已有的棕地無法被清理，繼續存在。
由於地產商囤地的目標是旨在建樓，申請獲批前這些土地實際用途是甚麼對他們來說並非最重要，所以亦見土地荒廢的情況，或成了流浪狗生活和繁衍的空間。
● 私人發展商群雄割據 令土地業權複雜管理困
研究員按土地業權分佈分析，當區已被四大地產商當中三個「群雄割據」，還有更多公司擁有更細小的地段，地權非常複雜，土地管理因而並不容易，亦有土地索性被荒廢。長遠來說，地產商群雄割據，各自擁有細小地塊，實際發展潛力亦不高：附近一帶事實很少發展（及濕地修復）個案：多年來附近只有僅一宗發展+濕地保育項目獲批【註5】，可見地權問題和私人保育濕地模式確實是令當區土地狀況膠著的原因之一，而棕地作業亦未能遷移。
● 政府規劃漏洞令棕地問題難以解決
翻查當區規劃圖，壆圍棕地多位於 「其他指定用途 (綜合發展包括濕地修復區)」。不過再翻查這種土地用途的規限，發現棕地並非容許或可申請的土地用途。那麼為何還有那麼多棕地呢？
查看歷年衛星圖，原來這些棕地在90年代初已經存在，而《城市規劃條例》在1990年代初才在新界生效，按當時的法律，此前已出現的棕地用途屬條例屬不能規管的（被稱為「現有用途」），所以法理上即使它們違反土地用途，但竟不是違規，屬一個嚴重的法律漏洞。
及後，政府為挽回當區的環境及守護鄰近的國際級米埔濕地，在1997年發表一份當區的生態價值研究報告，並設立「其他指定用途 (綜合發展包括濕地修復區)」，鼓勵私人業權在「 不會有濕地淨減少」的原則下進行有限度發展，而最大的目的，是透過這個過程令棕地作業遷移，但這亦並未發生。
▍北都發展啟示：要處理人狗衝突 還需解決棕地亂象
由此可見，新界鄉郊的狗隻問題，於棕地確有密不可分的關係，發展商囤積土地亦促進了棕地問題的持續。即使北都收地不是今次不幸事件的導火線，北都發展視野幾乎沒有理會新發展區以外的棕地，任期繼續運作和擴散，亦可以說是「幫兇」。
本研4年前的棕地問題著作《棕須一變》，已指出棕地並不只是生態環境污染、與民爭路和防火安全問題，亦會衍生意想不到的社會問題【註6】。是次狗隻咬死人事故，可能是其中之一，隨著新界未來會迎接巨變，新界土地的棕地「病灶」，亦會被激發出來。今次是狗隻咬死人事故，下次可能是其他悲劇。
這除了代表政府未有全面的流浪動物管理政策外，更揭示與之息息相關的土地政策，政府亦似乎未有一個全面視野，讓北都新發展區外的棕地絕跡。那麼未來隨著北都新發展區內收地加速導致流浪動物大幅增加，屆時人狗突，或其他意想不到的意外可能越來越多。
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